マンション・アパートの管理組合様へ
大規模修繕工事は管理会社が決めた修繕計画に基づいて12〜15年周期で行われます。この時、大規模修繕工事を管理会社に依頼をするのは、普段からマンション・アパートの状態をよく知っている上に、管理会社は建設した時の建設会社のグループ会社であることが多いため、工事の依頼先として理にかなっているように思えます。しかし、毎回同じところに依頼を行うのは簡単ではありますが、工事の品質や金額を客観的に見れなくなってしまうことがあります。
見直しをしなかったために
発生したケース
もちろんしっかりと責任を持って行動する管理会社もありますが、まずは管理会社に全て任せるのではなく、管理組合側もご自身で見積もりを取り、管理会社が提示した見積もり金額が適正なものなのか見極めた方が良いでしょう。
大事に積み立ててきた修繕積立金ですが、深く考えずに管理会社が言うまま承認していてはすぐに底をついてしまいます。これまでの大規模修繕積立金を一回の大規模修繕工事で使い切ってしまっては、「駐車場を整備したい」「鳩よけのネットを貼りたい」などの要求が出てた時に対応できなくなってしまいます。そこで、修繕積立金を有効活用するためのポイントをご紹介します。
マンション・アパートはお客様の大きな資産です。30年後、40年後も資産価値を維持するためには、施工品質の高い業者を選ぶ必要があります。しかし、工事費用の高い業者に任せては修繕積立金が不足してしまう…。そこで求めるのは「施工品質が高く、お値打ちな工事金額を提示する業者」となります。施工品質の高さを判断する際は以下の点を踏まえて確認すると良いでしょう。
これまでご相談いただいたお客様の中には「一回目の大規模修繕工事なのにもう修繕積立金が不足し、管理会社から借入の提案をされた」というケースもありました。まずは管理会社が提示した見積もり金額が本当に適正なのかを判断する必要があります。そこで有効なのは「管理組合でも見積もりを取る」です。管理組合自ら業者を探し、見積もりをとって比較することで最初の工事金額が適正だったのかがわかるようになります。
限られた修繕積立金の中で高品質な工事を行うためには、工事内容ごとに今必要であるかどうかを見極める必要があります。特に今必要のない工事まで含まれてしまうと工事費用が上がり、修繕積立金もあっという間に底をついてしまいます。「一回目の大規模修繕工事なのにもう不足している」なんてことも時折耳にします。提示された工事内容が本当に今必要であるかどうかは業者にきちんと説明してもらいましょう。各部の工事時期の目安については次の章でご説明します。
工事が必要となる適切な時期を把握することで、修繕費用を抑えることができ、修繕積立金の削減につながります。修繕積立金を有効活用するためにも、どの部分がどれくらいで修繕が必要となるのかを把握しておきましょう。以下にマンションのメンテナンスの周期と修繕内容をまとめましたので参考にしてください。
外壁塗装
苔・カビや汚れなどで美観が損なわれた外壁を塗料によって綺麗にします。
メンテナンス時期
約10〜12年
外壁補修
外壁のひび割れやタイルの欠損などを修繕し、紫外線に強い塗料を塗布します。
メンテナンス時期
約10〜12年
防水工事
雨水の侵入を防ぐため屋上、開放廊下、バルコニーなどの防水工事を行います。
メンテナンス時期
約10〜12年
シーリング
外壁の繋ぎ目やサッシにあるシーリングのひび割れを補修し漏水を防止します。
メンテナンス時期
約7〜10年
鉄部塗装
手すりなどの鉄部に錆の腐食が進まないよう防錆処理を施します。
メンテナンス時期
約5〜6年
千代田工業で大規模修繕工事を行う7割のお客様は、管理会社に任せられず自分たちで業者探しを行う管理組合の方です。管理会社に任せっぱなしにしていたけど「管理体制に納得がいかない」「工事費用が適切ではない気がする」などの不安を抱え、管理組合が自ら業者選びをされるパターンが多くあります。ここでは、多くの大規模修繕工事を担当してきた千代田工業がどのようなことでお客様から信頼をいただいているのかをご紹介します。
千代田工業は1968年に創業し、多くの大規模修繕工事を担当してきました。年間で担当する大規模修繕工事は30棟以上。マンション・アパートの管理組合の方から相談を受け、50年かけて信頼と実績を積み上げてきました。そうした信頼と実績から工事をリピートしてくださるお客様に支えていただき、ここまでやってきました。
大規模修繕工事を行う依頼先は、そのマンション・アパートを建てた建設会社を思い浮かべる方が多いと思います。しかし、建設会社が施工を担当するとは限りません。「大規模修繕工事」と一言で言っても、実際に行うのはひび割れなどの下地補修工事、シーリング工事、塗装工事になります。建設会社でそのような依頼を受けた場合、大抵は各工事を行う会社へ外注するため、そこで紹介手数料が発生します。千代田工業は直接受注・直接施工を行なっているため不必要な料金をカットできるため、お値打ちな工事をご提供できます。依頼先によって工事費用に差が出てしまいますので依頼先は慎重に選びましょう。
千代田工業では大規模修繕工事を行う際に、これまでの経験と知識によって「必要な工事」「今は必要ではない工事」を正確に仕分け、適切な修繕プランをご提示します。必要なところにその時必要な工事を行うため、工事費用の削減に繋がり、お客様が大事に積み立ててきた修繕積立金の有効活用に貢献します。
千代田工業では自社の施工品質に自信を持っているため、工事完了後に以下の書類のご提出を行なっております。
また、万が一のトラブルにも迅速に対応できるよう1年、3年、5年と定期的な保守点検を実施をしております。任意の大規模修繕瑕疵保険もご用意しておりますので、しっかり保険をつけたいお客様はご相談ください。
\ 工事依頼先の見直しで実現すること /
修繕積立金を有効活用するには、管理会社だけでなく管理組合側でも見積もりを取ることが重要です。お客様の大事に積み上げてきた修繕積立金を正しく使うために、ぜひ千代田工業にご相談ください！
お見積もり相談1
お客様からご相談をいただきましたら、建物がどのような状態なのかを判断するために劣化調査を行います。調査は主に目視での確認と、打診棒を使っての打診調査を行います。塗装プランの計画を立てるために正確に劣化状態を把握する必要があるため、千代田工業では念入りに調査を行っています。
2
千代田工業は劣化状況からお客様に最適な塗装プランを計画し、お見積書を作成した上で内容のご説明を行っております。お見積書は、お客様により安心してご依頼いただけるように、どこに・どんな塗料が・どれくらい使うのかを全て記載した「見えるお見積書」をご提出いたします。
3
お見積書にご納得いただけましたらご契約書を交わし、工事着工への準備に入ります。工事説明会を開き、組合や居住者の方にどのような工事を行うのかの説明や日程についてご案内します。
4
大規模修繕が始まると、まず仮設工事を行って足場を組みます。足場には飛散防止シートを張って、作業中の落下物や塗料の飛散を防止してくれます。仮設工事は作業者だけでなく、居住者の方の安全を守るためにも必要な工事です。
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外壁や屋根などのひび割れやタイルの欠損などを修繕します。この作業を丁寧に行わないとその後に行う塗装作業の仕上がりに影響するためしっかりと丁寧に行います。補修箇所は見落としがないよう事前にスプレーやテープでマークをつけています。
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外壁の繋ぎ目にあるコーキングは経年劣化によってひび割れてしまいます。そこから雨水が建物内部へ侵入してしまうため、前処理、打ち工程、抑え工程の3段階でしっかりとコーキング作業を行っておきます。
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外壁の塗装工事は、紫外線や雨、汚れなどから建物を守ってくれる役割を持ちます。塗料には断熱性能の高いものや、汚れにくい塗料など様々あるため、お客様の予算や状態に適した塗料で工事を行います。手すりなどの鉄部は錆を落として腐食しないよう塗料でコーティングします。
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雨水が建物内部へ侵入しないよう屋上やベランダに防水工事を行います。シートを張って防水したり、ウレタン塗料を塗布して塗膜で防水をしたり、お客様の建物に合わせて施工します。
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工事完了後は施工内容をお客様が把握しやすいよう全工程をカメラで撮影したものを作業報告書としてご提出しております。これにより、塗装プランに沿った施工が行われたのかどうかを確認することができます。保証書も合わせてお渡ししますので、施工後に何かございましたらご連絡ください。
